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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

引发恐慌抛售？印度首富阿达尼一天蒸发131亿美元******

　　当地时间周三，印度商业巨头阿达尼(Gautam Adani)旗下企业股价再次暴跌，至此在做空机构兴登堡研究(Hindenburg Research)发布看空报告后，阿达尼集团总市值已经蒸发860亿美元。资金也开始出逃印度股市，市场信心有待恢复。

　　阿达尼让出亚洲首富

　　根据福布斯的统计，对于阿达尼而言，做空事件市值蒸发导致其个人财富缩水超500亿美元，其总资产已经回落到751亿美元，在世界富豪榜上的排名从第8位一路下滑到第15位，而亚洲首富的位置则被印度信实工业董事长安巴尼(Mukesh Ambani)取代，他以837亿美元的资产位居全球第9。

　　近年来，阿达尼集团业务迅速扩张，涉及港口、机场、采矿、水泥和电力等行业，上市公司的股价飙升让他成为2022年全球财富增长最快的亿万富豪。去年9月，其净资产最高飙升至1500亿美元，仅次于特斯拉CEO马斯克(Elon Musk)。

　　不过一份做空报告让阿达尼的商业帝国面临前所未有的挑战。兴登堡研究质疑阿达尼集团通过海外避税天堂的实体操纵上市公司股价，使得公司能够获取更多的负债，报告还对其旗下7家上市子公司的高债务和估值表示担忧。知名对冲基金经理、Pershing Square创始人阿克曼(Bill Ackman)在社交媒体上质疑道，阿达尼的银行负债敞口太大了。

　　阿达尼集团随后否认了这些指控，称关于股票操纵的说法“毫无根据”，是对印度法律的不了解。为了获得投资者的支持，阿达尼麾下旗舰公司阿达尼企业(Adani Enterprises)开启了25亿美元FPO(后续公开发行)，这也是印度历史上最大的FPO，公司在周二截止前成功收到足额认购意向，股价一度止跌企稳。

　　不过好景不长，周三阿达尼集团旗下企业再次跳水，阿达尼企业(Adani Enterprises)暴跌28%，阿达尼港口下跌19%，两只股票均创下了上市以来最大单日跌幅纪录，集团其他五家上市公司中三家触及跌停板，其中阿达尼与法国能源巨头道达尔合资的阿达尼道达尔能源(Adani Total Gas)近一周市值蒸发已经达到270亿美元。

　　面对股价波动，阿达尼集团当地时间周三晚些时候宣布取消阿达尼企业(Adani Enterprises)刚刚完成的发行融资计划。公司在一份声明中表示：“鉴于当前的市场缓解，公司将通过返还FPO资金并撤回已完成的交易来保护其投资群体的利益。今天的市场前所未有，公司董事会认为继续发行股票在道德上是不正确的。”

　　信心恢复尚待时间

　　自兴登堡研究报告发布以来，阿达尼集团公司股价下跌也拖累了印度股市，印度基准Nifty指数累计下跌近3%。第三方资金流向统计发现，一周内外国投资者净卖出了价值15亿美元的印度股票，这也是自去年9月30日以来最大规模的抛售纪录。

　　当有媒体被问及是否担心阿达尼集团股价暴跌导致印度股市更大动荡和损失时，印度经济事务部长赛斯(Ajay Seth)表示，政府不会评论与某家特定公司相关的问题。

　　有消息人士透露，印度市场监管机构正在对阿达尼集团的交易展开调查，并将在其初步调查中加入做空报告的指控。

　　阿达尼集团股东印度人寿保险公司本周表示，将寻求管理层对做空报告的澄清。截至去年12月底，印度人寿持有阿达尼企业(Adani Enterprises)4.23%的股份，在阿达尼港口和经济特区(Adani Ports and Special Economic Zone)持有超过9%的股份。报道称，这家保险巨头是近期抛售阿达尼股票的主要投资者。

　　独立市场分析师巴里加(Ambareesh Baliga)表示：“在股票发售完成后，市场出现了轻微反弹，但现在投资者情绪再次变得疲软。”他补充道，“尽管阿达尼集团进行了反驳，但实际反响效果并不好，这显然表明投资者信心已经受到了损害，波动可能需要一段时间才能稳定下来。”

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）